|
*CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL!
Comprar um imóvel é sem dúvida um dos maiores sonhos do ser humano; especialmente o sonho do brasileiro.
A maior preocupação de todo pretendente à casa própria é comprá-la com segurança, pois atualmente é comum acontecer o que ninguém deseja; fazer um mau negócio e perder a quantia já empenhada.
Inicialmente contrate um advogado que possua conhecimento na área, para que se tenha a segurança no negócio.
Em passo contínuo, não se deixe levar pela emoção e pelas belas palavras daquele que tenta vender o imóvel.
Muito comum após semanas e quiçá meses de procura, andanças e frustrações, ao encontrar a “casa dos sonhos”, a pessoa precipitadamente realiza um péssimo negócio, podendo perder TUDO QUE JÁ PAGOU.
A paciência e a experiência de alguns profissionais na área imobiliária, poderá ser a diferença entre o “sonho” e o “pesadelo”.
VERIFICAÇÕES PRELIMINARES
1. Faça uma lista que constem aspectos positivos e negativos de acordo com as suas expectativas e necessidades, quais sejam:
Positivas – Rede de comércio local, colégios próximos, facilitação de transportes, boa vizinhança, etc.
Negativas – Excesso de barulho decorrente de ruas, clubes, indústrias, bares noturnos, local de enchente, feira, etc.
2. Após a lista feita com cuidado, e esta lista é muito pessoal, pois somos pessoas com gostos, costumes, caráter diferenciados, verifique ainda:
a) Como é a área do futuro imóvel durante o período noturno, e em determinadas ocasiões (carnaval, festas de ano novo, etc.);
b) Verifique quem administra o condomínio em caso de existir o mesmo. Este é um cuidado que se deve tomar, uma vez que determinados condomínios são muito mal administrados tornando-se verdadeiros tormentos, principalmente quanto às finanças. Muitos são mais caros que o valor da prestação do imóvel.
DO CONTRATO
3. Cada vez mais, recebo clientes que demonstram preocupações na hora de assinar esses “CONTRATOS”, que em regra são verdadeiras armadilhas; donde o “sonho” vira “pesadelo”.
O que fazer para minimizar as armadilhas?
Respostas:
a) Requeira inicialmente o CNPJ/CGC da Construtora e Imobiliária envolvidas na negociação; assim como o CRECI do corretor de imóvel.
Verifique se há ações em trâmite nos juizados especiais estaduais, justiça comum, justiça do trabalho e justiça federal.
Havendo um número excessivo, é de bom alvedrio verificar nas justiças mencionadas os porquês do excesso de demandas.
b) Requeira também, a Certidão de Ônus Reais do Imóvel, que traça o histórico do imóvel na freguesia, circunscrição ou comarca a que pertence o imóvel;
c) Requeira Certidão Negativa de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;
d) Requeira Certidão de Interdições e Tutelas;
e) Requeira a Convenção do Condomínio para verificar eventuais pendências;
Existem várias outras certidões que podem ser requeridas para aumentar a segurança, mas essas já darão uma excelente noção da futura negociação.
3. Se você já assinou um “Contrato” e ainda não entende o que assinou, procure um profissional para orientá-lo a argüir nulidades devido às cláusulas abusivas; Um Corretor de Imóvel da sua “Confiança”!
Em tal sentido o notável jurista português José de Oliveira Ascensão (in Direito, Teoria Geral, Renovar, p.9):
“Mesmo o leigo, por mais iletrado, consegue orientar-se na percepção do fenômeno jurídico. Recorda antes do mais ou seus direitos, o que lhe é devido e o que deve aos outros; menciona juízes, advogados, escrivães; pensa em tribunais e prisões. Nada disso vem a propósito, pelo que podemos dizer que mesmo este leigo terá do direito uma noção (...). Mas quando se passa da impressão corrente à compreensão verdadeira, verificamos pelo contrário que só os especialistas ou pessoas cultas sabem o que é Direito”. É o caso. As pessoas sabem que estão assinando um contrato; que o contrato é um instrumento jurídico regulador de obrigações, mas não conhecem nem aceitam o emaranhado de cláusulas em jargão jurídico, complexas suficientes para desafiar o poder da interpretação dos mais renomados juristas.
(Dr. Raimundo Gomes de Barros s/IV CBDC – Gramado/1998).
Na tese de doutorado de Tübinger, de Thomas Lang, 1987, no Direito Alemão é afirmado que:
“A prática abusiva nos contratos imobiliários é fenômeno mundial”;
VOCÊ PODE PLEITEAR NA JUSTIÇA RESCISÃO CONTRATUAL E RECEBER O QUE PAGOU COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.
4. Uma das cláusulas que aparecem no final desses contratos, vem com o nome PROCURAÇÃO, geralmente dando poderes que você não daria se soubesse o que realmente eles podem fazer com esse instrumento nas mãos.
Existe a REVOGAÇÃO desses poderes, cuidado com o que você irá assinar ou com o que assinou.
5. Muito interessante é o prazo de entrega para os imóveis que estão em construção. Na maioria das vezes, esses contratos colocam a título de informação que a entrega poderá sofrer um atraso de no máximo de 180 dias. Todavia, quando da continuidade da leitura do contrato o prazo ao pé da letra é praticamente indeterminado.
Caso você esteja aguardando a entrega do seu imóvel, faça por escrito e com a ciência de recebimento da construtora, a Cobrança da Prestação de Contas, com o fito de saber o Estado da Obra, consoante a Lei 4.591/64, no art. 43, in verbis:
“Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços cestos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar as adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advieram do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva, contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa”.
O projeto de lei de Caio Mário da Silva Pereira já previa em seu artigo 31, que era “Vedada ao incorporador” (...) desviar-se do plano da construção, ainda que a pretexto de ser conivente aos subscritores ou candidatos.
A jurisprudência igualmente é unânime neste sentido, verbis: RT 416/200:
“O incorporador inadimplente deve devolver as importâncias recebidas com acréscimo da correção monetária, na forma do artigo 36 da Lei 4.591/94”.
*Os cuidados ao comprar um imóvel usado, novo ou na planta.
Para evitar prejuízos e descontentamento, comprador precisa tomar uma série de cuidados.
*Comprar um imóvel exige um grande investimento. Seja o imóvel novo, usado ou ainda na planta, o comprador precisa estar ciente dos aspectos envolvidos no fechamento do contrato para evitar prejuízos e descontentamentos. Confira abaixo algumas dicas para cada situação:
Imóvel novo: Faça uma consulta junto ao Crea (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) para verificar a idoneidade da construtora/incorporadora e cheque outros empreendimentos já concluídos pela empresa, observando se eles estão cadastrados no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Verifique a localização do imóvel e observe os aspectos ao redor que possam colocá-lo em risco ou desvalorizá-lo. Exija o memorial descritivo, documento que relaciona os materiais e equipamentos utilizados na obra e identifique a marca e a qualidade dos acabamentos.
Imóvel usado: Agende visitas ao imóvel durante o dia, para avaliar melhor as reais condições - como rachaduras, infiltrações e mofo, que em outros horários passam despercebidas - e durante a noite, para verificar aspectos de segurança e movimento dos arredores. Observe a incidência do sol, iluminação, ventilação e localização.
Exija a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Por meio dela, é possível verificar todas as informações referentes ao imóvel - endereço, metragem, projeto, possíveis obras de modificação, transações, escritura, etc. Solicite a cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovada pela Prefeitura e, em tratando-se de imóvel em condomínio, a cópia da convenção.
Se a negociação estiver sendo intermediada por uma imobiliária, verifique se ela está cadastrada no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).
Imóvel na planta: Verifique o memorial descritivo da incorporação. Nele estão informações como escritura do terreno, negativa de débito da prefeitura (que aponta se o IPTU está em dia), projeto aprovado pela prefeitura, documentos sobre a empresa e sobre os sócios da empresa, material e equipamentos utilizados. Esse memorial de incorporação deve estar registrado no Registro de Imóveis e geralmente está exposto nos plantões de venda.
Certifique-se de que as informações contidas no folheto publicitário condizem com a planta apresentada. Guarde todo o material promocional do empreendimento, que poderá ser útil no momento da negociação. Solicite referências comerciais de outras obras realizadas pela construtora.
Nunca esqueça que o Deus e o Judiciário poderão ajudar-lhe em situações que você pensa que não há mais saída.
Bom negócio. Espero de Coração que TODOS tenham a “Casa dos Sonhos” e nunca um Pesadelo. Ass: João Tauil Gaspar Filho.
*ATENÇÃO:OBS: * > SITE EM CONSTRUÇÃO,AGUARDANDO CONCLUSÃO DO CURSO TTI , PARA RETIRADA DO CRECI!